AKTÉŘI A JEJICH ROLE

 

Poškození v roli prodávajících

Realitní kancelář přistoupila k výkladu, že ze dvou účastníků rozkradených transakcí jsou poškozenými právě strany prodávající. Stav našich obchodních případů je takový, že nemovitosti již nejsou v našem vlastnictví (byly převedeny na kupující), peníze za ně jsme však nedostali (ukradl je advokát Vlasák) a realitní kancelář jakoukoli spouzodpovědnost odmítá (tudíž odmítá i možnost odškodnění).

Přes dvě desítky poškozených-prodávajících se zorganizovalo – náš postup je jednotný a koordinovaný. Nezávisle na společných krocích nadto každý z nás svůj vlastní případ řeší ve vztahu ke kupující straně. V některých případech došlo k dohodě s kupujícím, kdy si obě strany škodu rozdělili (napůl či v jiném poměru). V dalších případech proběhly žaloby na určení vlastníka nemovitosti, případně žaloby s nárokem na doplacení kupní ceny (dle konkrétní smluvní dokumentace).


 

Poškození v roli kupujících

V první chvíli realitní kancelář prezentovala kauzu tak, že problém není na straně kupujících – tedy tito účastníci transakcí nebyli považováni za poškozené. Kupující jsou nyní v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci, navíc ve většině případů došlo i k fyzickému předání nemovitostí. Časem však právní zástupci prodávajících našli řešení – a to takové, že škoda se „přesune“ na kupující. Tedy kupující strany byly vyzvány k řešení problému. A tak i kupující se ocitli v roli poškozených, neboť jsou podávajícími vráceni „do hry“ – s tím, že je po nich požadováno zaplacení kupní ceny znovu (když jejich původně složené peníze ukradl advokát Vlasák).


 

Postavení prodávající x kupující x advokát

U transakcí, kde nedošlo k dohodě mezi prodávajícím a kupujícím, rozhodují soudy o tom, která strana vlastně o peníze přišla. Advokátní úschova totiž při prodeji nemovitosti funguje jako zabezpečující prvek (má chránit jak zájmy prodávajícího, tak i zájmy kupujícího – aby jeden druhého nemohl poškodit). V našem případě se zabezpečující mechanismus stal naopak kritickým prvkem. Velkou neznámou bylo, který z účastníků transakce je v riziku vůči advokátovi schovateli – zda prodávající, anebo kupující. Peníze měl advokát vyplatit prodávajícímu, avšak neučinil tak - z tohoto hlediska se zdá, že poškozeným je prodávající. Lze ale stejně tak tvrdit, že zpronevěřené peníze v době úschovy stále ještě byly ve vlastnictví kupujícího a že tedy byla okradena strana kupující, v důsledku čehož nelze kupní cenu považovat za uhrazenou. Jde o specifický právní problém, jehož rozuzlení nepřinesla ani pravomocná rozhodnutí soudů. V některých případech soudy "zachránily" prodávajícího, ve většině případů uspěli kupující.


 

Advokát Miloš Vlasák

Advokát, který se zpronevěry našich financí dopustil, se po provalení aféry několik dnů schovával a poté se vydal Policii ČR. Od září 2012 na něj byla po dobu 10ti měsíců uvalena vazba, nyní je na svobodě a byl nepravomocně odsouzen pro trestný čin zpronevěry se vznikem škody velkého rozsahu. Policie ukradené peníze nenašla. Vlasákův majetek je Policií zajištěn, avšak zdaleka nedosahuje výše způsobené škody. Navíc je tento majetek z minulosti ve velké míře zatížen zástavními právy (milionové půjčky od fyzických osob včetně pracovníků Reality 21, hypotéka, leasing..).

Advokát Vlasák nám poslal z vazební věznice dopis, ve kterém se nám za krádež milionových částek omlouvá a sděluje, že svého činu lituje. Stalo se tak prý v „důsledku několika osobních tragických událostí předchozí doby“. Žádné přesnější vysvětlení však nepodává a o osudu našich peněz mlčí před námi, před Policií i před soudem.

Proč veškerou zodpovědnost za naši škodu nepřičítáme jen advokátovi Vlasákovi? Odpověď naleznete v sekci „Jak to vidíme my“ - ZDE.


 

Realitní kancelář Reality 21

Realitní kancelář Reality 21 (IČ 26130742) byla v době spáchání podvodu významným franšízantem Century 21, jako taková tedy vystupovala pod značkou světově proslulé Century 21, ačkoli jde o nezávislou společnost s ručením omezeným.  Tuto realitní kancelář vlastnili dva společníci - Roman Hassmann (nar. 1964) s podílem 70%, Petr Kouba (nar. 1973) s podílem 30%. Petr Kouba byl zároveň jediným jednatelem.

Reality 21 v čele s Petrem Koubou se nejprve zdála stavět k nastalé situaci čelem. Postupně však vyšlo najevo, že se svých klientů jednoduše vzdává – nikoli však již provizí za jejich „prodané“ nemovitosti, o odškodném ani nemluvě. Tedy Reality 21 si ponechala zprostředkovatelské odměny za naše transakce - tvrdí, že na provize mají nárok, neboť došlo k "prodeji" našich nemovitostí (nemovitosti jsou opravdu převedeny na kupující strany). Skutečnost, že za prodané nemovitosti jsme nedostali peníze, nepovažuje Reality 21 za problém na své straně.

Podle všeho vládlo před vypuknutím Vlasákovy aféry ve společnosti Reality 21 přátelské prostředí nasycené vzájemnou finanční solidaritou, naskytla-li se tomu či onomu nějaká výhodná obchodní příležitost. Zároveň prý však nikdo o ničem nevěděl – spolupracující advokát Vlasák tak prý zpronevěřil přes 60 miliónů Kč bez toho, aby si kdokoli čehokoli povšiml.

Realitní kancelář Reality 21 i po našem okradení pokračovala ve své činnosti. Zprvu se zdálo, že naše okradení ustála. Později však zmizela ze seznamu franšízantů Century 21 a zmizelo i logo v sídle společnosti. Zmizeli i makléři - přesunuli se do "nástupnické" realitní kanceláře Premium. Poté z Reality 21 v tichosti zmizeli i Kouba a Hassman - společnost převedli na nový subjekt, který s námi nijak nekomunikuje.

Co realitní kanceláři Reality 21 vyčítáme? Náš názor s podrobnou argumentací najdete v sekci „Jak to vidíme my“ - ZDE.


 

Realitní kancelář Premium

Tato realitní kancelář - též franšíza Century 21 - až do března 2014 v naší aféře nijak nefigurovala. Ovšem v okamžiku, kdy "naše" Reality 21 mizí z webu Century 21 a její makléři se přesunuli (patrně i se svými zakázkami) do realitní kanceláře Premium, stává se i Prémium nepřehlédnutelným aktérem naší kauzy. S Reality 21 ji přitom spojují nejen přeběhnuvší makléři, ale též Radka Vajo, která je jednatelkou Premium. Stejná Radka Vajo přitom byla makléřkou a ředitelkou Reality 21 v době našeho okradení (stála v čele R21 spolu s jejím jednatelem Petrem Koubou).


 

Franšízor Century 21

Role Century 21 v našem případu je podle našeho názoru jedna z těch nejpozoruhodnějších. Century 21 poškozeným klientům jedné z „poboček“ (tak se o franšízantech vyjadřuje její vedení) vzkázala, že se jí celá záležitost netýká. Co „mateřské“ Century 21 vyčítáme? Náš názor s podrobnou argumentací najdete v sekci „Jak to vidíme my“ - ZDE.

Až do začátku roku 2014 se Century 21 ke svým poškozeným klientům prakticky neznala. Změna přišla s novým majitelem realitní sítě Century 21 v ČR, kterým je od února 2014 pan Robert Schönfeld ovládající skupinu RSBC.
Jednání o narovnání našeho sporu začala na konci dubna 2014, proběhlo několik setkání. Vyjednávání zůstalo bez konkrétních výsledků. Je zřejmé, že pro generování dalších zisků C21 a jejích realitních kanceláří je naše vyhrocená kauza významnou překážkou.

Century 21 sice opakovaně potvrdila vůli v jednáních pokračovat, avšak tyto vize zůstaly ze strany Century 21 nenaplněny. Skutečností tak zůstává, že žádný konkrétní návrh na částečné odškodnění ani konkrétní návrh na vrácení provizí nebyl poškozeným klientům ze strany Century 21 předložen. Zřejmě Century 21 zájem o vyřešení konfliktu pouze předstírala a naše jednání využila mediálně - pan Robert Schönfeld se v novinách nechal slyšet, že s poškozenými jedná a značku C21 hodlá očistit. Nic takového se však nestalo.

 


 

Realitní kanceláře - franšízanti Century 21

V době našeho okradení se v ČR k značce Century 21 hlásilo 82 realitních kanceláří - s tím, že vedení Century 21 avízovalo dalších 15 v krátké době. 82 realitních kanceláří tedy bylo spojováno s naší aférou a s přezíravým postojem, který ke klientům okradeným v jedné z nich Century 21 zaujala. 82 českých realitních kanceláří tedy doplácelo na firemní kulturu Century 21, pro které klient zjevně není prioritou.
Když značka Century 21 neochránila nás - klienty její "pobočky" Reality 21, neochrání ani klienty jiných realitních kanceláří v rámci sítě Century 21. Některé realitní kanceláře po aféře vystoupily z realitní sítě Century 21, jiné zkracovaly. K avízované expanzi Century 21 tudíž nedošlo - naopak, skutečností je úbytek realitních kanceláří v síti Century 21. Nyní značku Century 21 používá v ČR cca 40 většinou malých realitních kanceláří.


 

Policie ČR

Policie se zabývala jednak trestními oznámeními podanými na advokáta Miloše Vlasáka, jednak podáními na další osoby (na Reality 21 v čele s jednatelem p. Koubou, na některé realitní makléře a na spolupracovníky Miloše Vlasáka). Zvlášť probíhalo vyšetřování obviněného Miloše Vlasáka, a zvlášť prověřování Reality 21. Na věci tedy pracovali dva vyšetřovací týmy.

Policii se nepodařilo zajistit ukradené peníze, troufáme si přitom říci, že je ani moc nehledala. Policejní vyšetřování bylo po celé jeho trvání naší noční můrou. Státnímu zástupci i Vrchnímu státnímu zastupitelství jsme si opakovaně stěžovali na nekompetenci našich vyšetřovatelů (od schopnosti logického úsudku po schopnost argumentaci naslouchat či argumentaci samostatně rozvádět). Bohužel i naše stížnosti byly vždy posuzovány jen formálně, nikoliv věcně. A formální průběh vyšetřování byl shledán bezvadným, naše četné stížnosti pak byly všechny zamítnuté - prý si stěžujeme bezdůvodně.


 

Česká advokátní komora

Od České advokátní komory, jejímž byl advokát Vlasák řádným členem, jsme očekávali, že bude obětem trestného činu maximálně nápomocna. ČAK sice veřejně slibuje „garance za kvalitu právních služeb advokátů“, nám však sdělila, že za advokáta nenese žádnou odpovědnost, a finanční už vůbec ne. Kdo by si tedy pojem „garance“ vykládal jako „ručení“, ten by se hluboce mýlil.

Advokátní komora měla dokonce problém i se svou zákonnou povinností ustanovit za zatčeného advokáta Vlasáka zástupce, který nám měl zajistit kontinuitu služeb. O ustanovení zástupce měli být Vlasákovi klienti písemně informováni (tato povinnost vyplývá ze zákona o advokacii), aby jim tento zastupující advokát byl k dispozici k dalšímu řešení jejich jednotlivých obchodních případů. Komora v tichosti ustanovila Vlasákovým zástupcem advokáta Mgr. Pavla Hendricha, aniž by o tom Vlasákovy oběti informovala. Klientům dožadujícím se tohoto zástupce pak ČAK tvrdila, že Vlasákův zástupce Hendrich nepřevzal agendu finančních úschov – jenomže vyloučení části agendy zákon o advokacii nepřipouští. Toto podivné a nevysvětlitelné chování advokátní komory nejenže nikomu neprospělo, ale ještě nám značně zkomplikovalo už tak komplikovanou situaci.

Jako reakci na kauzu zpronevěry advokáta Vlasáka zavedla ČAK pro advokátní úschovy povinnost zapisovat údaje do tzv. elektronické knihy úschov. Kdo se ovšem o tento nástroj blíže zajímá, zjistí, že se sotva jedná o více než o obyčejnou tabulku, do které mají advokáti (podle svého nejlepšího svědomí) vkládat předem definované (a posléze podle všeho nikým nekontrolované) údaje. Nejedná se tedy o žádný zabezpečující mechanismus, který by mohl zpronevěře advokáta zabránit. Jde jen a jen o centrální evidenci advokátních úschov, vyplňovanou jednotlivými advokáty.

A jaké důsledky ČAK vyvodila vůči svému členu - padlému advokátovi Vlasákovi? Pozastavila mu výkon advokacie (což je jako by neučinila nic – ve vazbě by Vlasák jen těžko provozoval advokacii). A dále na něj podala kárnou žalobu (což je též směšné – ve srovnání s tím, jak vysoký trest odnětí svobody mu hrozí u trestního soudu). Jinými slovy: ČAK se hlásí jen ke svým vzorným členům.

Proč považujeme Českou advokátní komoru za bezzubou instituci? Naše důvody najdete v sekci „Jak to vidíme my“ - ZDE.


 

Pojišťovna Generali

Reality 21, stejně jako ostatní realitní kanceláře Century 21, měla platné pojištění profesní odpovědnosti za škodu. Touto pojistkou se oháněli i realitní makléři, když nás ubezpečovali o bezpečnosti jejich služeb. A tak všichni očekávali, že pojistitel realitní kanceláře - pojišťovna Generali - vyplatí pojistné plnění za škodu způsobenou realitní kanceláří. Vedení Reality 21 nahlásilo pojišťovně pojistné události. Ta však odmítla vyplatit pojistné plnění s tím, že za vše může pouze a jen advokát Miloš Vlasák. Generali nečekala na výsledek policejního šetření a sama došla k závěru, že Reality 21 žádnou škodu nezpůsobila. Opak je však pravdou - dle pravomocného rozsudku Reality 21 škodu způsobila a je povinna ji nahradit. Proto se po vyhlášení tohoto rozsudku pojišťovna Generali vrací do hry a část poškozených (sdružených do společnosti Proti bezpráví 21) se domáhá výplaty pojistného plnění po Generali soudní cestou.


 

Česká obchodní inspekce

Skupina poškozených klientů v roli prodávajících podala 3. 4. 2013 stížnost k ČOI na nekalé obchodní praktiky společnosti Reality 21. Jde o podrobně rozpracované podání doplněné o přílohy, které naše tvrzení dokazují. ČOI provedla šetření, ovšem výsledek nás nemile překvapil: naše stížnost byla zamítnuta jako neoprávněná a ČOI nám nemůže nijak pomoci.


 

Asociace realitních kanceláří

V České republice existují tři větší sdružení - Asociace realitních kanceláří ČR, Realitní komora ČR, Česká komora realitních kanceláří. Ani jedna z asociací nedokázala nalézt pro nás řešení, ani jedna z nich nezafungovala ve smyslu dozorového orgánu, ani jedna se našeho případu nechopila za účelem kultivace českého realitního trhu.
Za zmínku stojí, že Reality 21 je členem jedné z nich, a to České komory realitních kanceláří. Jednatel naší realitní kanceláře Petr Kouba je zde členem dozorčí rady.


 

Ombudsman ČR

V listopadu 2014 skupina poškozených klientů zaslala dopis veřejnému ochránci práv. Jelikož jsme přesvědčeni nejen o tom, že se trestný čin podvodu v Reality 21 stal, ale také o tom, že policie náš případ nikdy řádně nevyšetřovala (což mimochodem tvrdíme už velmi dlouho) a že celou věc zredukovala jen na jednoho zoufalce Vlasáka, obrátili jsme se s prosbou o pomoc na ombudsmanku Mgr. Šabatovou. V našem podání jsme se pokusili podrobně vyložit, co policie podle našeho názoru pokazila a státní zástupce Mužík posvětil.
Odpověď jsme obdrželi obratem - paní ombudsmanka se naším případem zabývat nebude. Úřadu veřejného ochránce práv naše pošlapaná práva nestála ani za to s případem se seznámit - úřad se k nám rovnou bez dalšího zkoumání otočil zády.


 

Ministerstvo financí a ministr Babiš

Koncem roku 2014 část poškozených klientů zaslala ministru financí Andreji Babišovi hromadnou žádost o prominutí daně z převodu nemovitosti, neboť v našem případě se jedná fakticky o daň z krádeže. Platit takovou daň našemu státu vnímáme jako nespravedlivé a neetické. Část peněz určenou k úhradě oněch daní ukradl advokát Miloš Vlasák - proto pana ministra žádáme, aby nás závazků vůči státu zbavil a aby to byl stát, kdo bude ukradené peníze po Vlasákovi vymáhat.
Odpověď na sebe nenechala dlouho čekat, nicméně nás nepotěšila. Ministrem pověřený úředník nás sice politoval, ale naší žádosti nevyhověl. Prý lze daň z převodu nemovitosti prominout jen ve výjimečných situacích, což není náš případ!! Povinnost uhradit statisícové daně z krádeže nemovitostí nám byla potvrzena.


 

Institut "advokátní úschova"

Jde o jednu z forem, jak „zabezpečit“ finanční transakci, ve které směnné hodnoty nelze předat takříkajíc z ruky do ruky (v případě nemovitostí z důvodu trvání zápisu převodu v katastru nemovitostí). Advokát se do transakce vkládá v roli třetí nezávislé strany, která dohlíží na plnění závazků prodávajícího a kupujícího. K tomuto účelu se s advokátem uzavírá dohoda o úschově listin a finančních prostředků. Tak se stalo i v našich případech. Čtvrtou stranou uvedenou v našich úschovních smlouvách jsou zástupci realitní kanceláře - makléři, kteří měli zajišťovat a iniciovat jednotlivé kroky transakce.
Náš případ ukázal, jak nebezpečný je institut advokátní úschovy. Nikdo totiž neručí za peníze v úschově ani za samotného advokáta. Banka nijak nekontroluje, zda advokát nakládá s penězi v souladu se zákonem - tzn. když si advokát klientovy peníze "vypůjčí", nikdo ho nezastaví. Povinné pojištění advokátů se na zpronevěru peněz z úschovy nevztahuje. Elektronická kniha úschov, kterou nově zřídila Česká advokátní komora, též nijak nezamezí zneužití peněz (je to jen evidence, do které advokát hlásí údaje o úschově).


 

Insolvenční řízení - konkurz

Konkurz je v českém právu jedním ze způsobů řešení majetkového úpadku. Jde o speciální druh soudního řízení, při němž je zpeněžen majetek dlužníka a výtěžek je rozdělen mezi jeho věřitele. Po prohlášení konkurzu je oprávněn s dlužníkovým majetkem nakládat jen soudem ustanovený insolvenční správce, který má za úkol jej zpeněžit (např. v dražbě) a uspokojit tak pohledávky věřitelů, stejně jako náklady konkurzu. Majetkovou podstatu tvoří veškerý majetek dlužníka. Pohledávky věřitelů jsou uspokojovány dle zákonem stanovených pravidel (např. pohledávky zajištěných věřitelů jsou upřednostněny před pohledávkami nezajištěných věřitelů – v tomto případě jsou tedy znevýhodněni klienti Reality 21 Century 21).